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企业房地产抵押贷款风险案例分析贷款金额:一、案例简介D公司是B县的一家从事药品和食品添加剂生产销售的中小企业。经借款人申请,A银行于2015年7月向其发放一年期流动资金贷款2,000...
一、案例简介
D公司是B县的一家从事药品和食品添加剂生产销售的中小企业。经借款人申请,A银行于2015年7月向其发放一年期流动资金贷款2,000万元,以第三人E公司名下的一宗土地使用权提供抵押,E公司和D公司属于同一控制人下的兄弟公司。
 
2016年2月,E公司因涉及民间集资,被集资人挤兑、银行抽贷,D公司也受其影响陷入困境,无力按合同约定归还贷款本息,形成不良。A银行被迫实施诉讼清收,但在诉前债务人资产调查中发现,该行抵押物的地上房产已于2010年抵押给B县工投公司,造成第二还款来源出现瑕疵。
 
 帮帮普惠,成都贷款公司
 
抵押人E公司的主业是在B县本地从事房地产开发,作为第三人提供给A银行抵押的土地使用权来源于其兼并的一家早已停产倒闭的建材厂,E公司拟将其作为房地产项目的第三期用地,地上厂房建筑久年未用。提供给A银行抵押时,土地用途已由工业变更为商业、住宅,并领取新的土地使用证。E公司向银行声称,地上厂房建筑并无产权。鉴于该县工业厂房建筑未办产权的现象并不鲜见,A银行便信以为真,与E公司在B县国土部门办理了抵押登记手续,却未料到自以为足值的抵押存在重大瑕疵,无法有效发挥风险缓释作用。
 
二、案例分析
帮帮普惠(成都贷款公司)解析房地产抵押,是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
履行抵押登记手续是抵押法律关系成立的必要条件,《担保法》允许多重抵押,《物权法》也认可重复抵押。但抵押一旦沦为顺位在后,抵押的效用就大打折扣,甚至形同虚设。
帮帮普惠(成都贷款公司)解析,无论是《担保法》还是《物权法》,都强调“房地一体”:《担保法》第三十六条规定,“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”,“以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押”。《物权法》第一百八十二条规定,“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押”,“抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押”。
据此项条款可以理解为,在建筑物或土地使用权单独抵押时,抵押权人就未抵押财产所取得的抵押权属于法定抵押权,无需登记即成立。
帮帮普惠(成都贷款公司)解析对于抵押人将土地使用权及其地上建筑物分别抵押给不同的债权人,均办理了抵押登记,其抵押效力如何认定问题,四川省高级人民法院民二庭认为,“根据担保法第三十六条、第三十七条关于土地与房屋同时抵押的规定,土地使用权和该土地上的建筑物、其他附着物不能单独抵押,应当一并为抵押权的标的。因此,若土地与房屋分别抵押并办理了登记的,应优先保护对土地使用权或房屋登记在先的第一顺序抵押权人,登记在后的第二顺序抵押权人后实现抵押权”(《四川省高级人民法院关于担保合同纠纷案件若干法律问题指导意见》第九条)。帮帮普惠(成都贷款公司)解析本案例,可以基本判定A银行的抵押权为第二顺位抵押
帮帮普惠,成都贷款公司 

三、总结
帮帮普惠(成都贷款公司)解析本文通过一宗房地产抵押贷款案例分析,结合目前的《物权法》、《担保法》等法律规定,表明房地产抵押贷款应遵循“房地一体”原则。如果存在房、地等重复抵押情况,则应遵循先后顺位的赔付准则。针对房地产抵押贷款存在的风险现状,提出应加强银行监管、提高估价机构的鉴证公信力以及促进政府部门之间的信息整合,只有通过多主体的协同合作,才能将房地产抵押贷款风险降低到最低程度。


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